日前，上海市首例“住房收購置換”項目在靜安區(qū)正式簽約落地。居民施先生作為首例申請人，分別與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購合同、與新建商品房項目開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同，一次性完成了從房源收儲、居民置換到保租房籌措的全流程。這標志著上海在市場化盤活存量住房、高效籌措保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破性進展。

對于許多生活在中心城區(qū)的上海市民來說，改善住房條件的最大堵點往往不是換房意愿不足，而是舊房難以快速變現(xiàn)。靜安區(qū)此次推出的“住房收購置換”模式，精準切中了這一問題。這一模式在“政府引導(dǎo)、國企實施、市場運作”原則指導(dǎo)下，由靜安區(qū)保障房公司作為實施主體，收購區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價適宜的成套小戶型存量住房。

上海市靜安區(qū)房管局副局長何智勇介紹，收購標準明確為：總價在400萬元以下，建筑面積在70平方米以下，原則上位于軌道交通站點3公里范圍內(nèi)，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)及核心商圈的存量房屋。此類房源具備轉(zhuǎn)化為保租房的基本條件。

具體操作上，有住房改善需求的居民可先鎖定靜安區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源及購買條件，再向靜安區(qū)保障房公司提交舊房收購申請，公司依據(jù)規(guī)范的評估流程，與居民達成一致后對存量住房實施收購，并向居民發(fā)放“房票”憑證，專款用于置換區(qū)內(nèi)新建商品房。老房收購后，以?？顚Ｓ谩胺科薄苯Y(jié)算，形成“舊房收購—新房購置”的閉環(huán)。

何智勇表示，評估價格以同小區(qū)、同地段房屋的市場成交價為基礎(chǔ)，經(jīng)專業(yè)評估機構(gòu)評定，并報請國資監(jiān)管部門備案后，最終通過雙方協(xié)商確認成交價格，核心原則仍以市場價格為基準。與居民自行開展市場交易相比，該模式為居民提供了額外的房屋處置選擇渠道，且無需支付中介服務(wù)費用。同時，嚴格堅持“政府引導(dǎo)、居民自愿”原則，居民如對評估價格不滿意可選擇不出售，充分尊重居民自主意愿。

保利置業(yè)上海公司營銷管理部總監(jiān)黃幸介紹，自靜安區(qū)“住房收購置換”政策公布后，旗下相關(guān)商品房項目的咨詢電話數(shù)量顯著增加，公司將提供一定程度的優(yōu)惠與補貼，打通置換鏈條。

業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式的落地，絕非簡單的“政府收舊房、居民買新房”，其背后蘊含著多重積極意義。

對于居民而言，這是一條省心省力的住房改善捷徑。保利置業(yè)上海公司總經(jīng)理陳吉認為，這不僅是一項交易機制的創(chuàng)新，更是一項有溫度、有力度的民生工程，有助于將居民手中沉淀的老房子轉(zhuǎn)化為“可流動的資產(chǎn)”。

對于保租房籌措而言，該模式是一條快速高效的增量渠道。“十五五”期間，靜安區(qū)計劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬套（間）。作為上海中心城區(qū)，靜安區(qū)土地資源緊張，傳統(tǒng)的新建和改建模式已難以完全滿足保租房增量需求，通過“住房收購置換”這一模式，能顯著改善當前的房源緊張情況。

上海市靜安區(qū)閘北保障房公司執(zhí)行董事蔣燕介紹，通過該模式完成收購后，公司將向靜安區(qū)房管局申請對該房源的保租房性質(zhì)進行認定，經(jīng)統(tǒng)一標準化改造提升后納入?yún)^(qū)級保租房管理體系，以低于同地段市場租金的標準，定向保障新市民、青年人等群體居住需求。

對于房地產(chǎn)市場而言，這一模式有效激活了置換鏈條。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析，國企通過收購快速擴充保租房市場供給，省去了新建項目時間；對于出售二手房的業(yè)主來說，這一模式也契合了他們快速實現(xiàn)居住條件改善的需求。

今年2月份，上海已明確將靜安區(qū)、徐匯區(qū)、浦東新區(qū)列為收購二手住房用于保障性租賃住房的首批試點區(qū)域。靜安區(qū)首單完成，讓這一創(chuàng)新模式從政策設(shè)計走向?qū)嶋H落地。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進預(yù)計，后續(xù)試點推進節(jié)奏將進一步加快，相關(guān)模式有望在更多區(qū)域推廣。

不過，從實際推進條件來看，挑戰(zhàn)同樣存在。雖然這一模式能有效支持擴充保租房供給，但資金成本偏高是影響收購工作開展的重要因素之一。嚴躍進表示，這一模式可能面臨資金可持續(xù)性壓力、估值公允性與道德風險防范、后續(xù)運營效率等問題的挑戰(zhàn)，還有待進一步優(yōu)化。

“住房問題一頭連著民生福祉，一頭系著城市發(fā)展。此次啟動收購二手住房轉(zhuǎn)化保租房試點，是推進住房保障體系創(chuàng)新的關(guān)鍵一步。下一步，靜安區(qū)將以首例簽約為契機，持續(xù)優(yōu)化政策設(shè)計、細化操作流程、擴大政策覆蓋面，讓更多群眾受惠。”上海市靜安區(qū)副區(qū)長施煜說。（經(jīng)濟日報記者 唐一路）