■　王麗新

4月份以來，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在核心城市土地市場頻頻出手。其中，京東旗下公司接連在杭州錢江世紀(jì)城、北京亦莊新城競得兩宗商業(yè)金融用地，總投入約24.2億元；字節(jié)跳動(dòng)斥資61億元在北京布局兩宗地塊。

此外，2025年第四季度，阿里巴巴集團(tuán)與螞蟻科技集團(tuán)以72億港元在香港購置物業(yè)。

在筆者看來，互聯(lián)網(wǎng)大廠親自下場拿地買樓，并非為了與開發(fā)商“搶生意”，而是加速布局實(shí)體資產(chǎn)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展生態(tài)系統(tǒng)。從以往租樓辦公到如今主動(dòng)持有不動(dòng)產(chǎn)，看似是企業(yè)辦公需求擴(kuò)張，實(shí)則是互聯(lián)網(wǎng)大廠在周期變化中謀求長期確定性的戰(zhàn)略選擇，背后清晰呈現(xiàn)出三重深層邏輯。

第一，主動(dòng)持有核心資產(chǎn)，為經(jīng)營筑牢“壓艙石”。

對體量龐大、人員集中的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，在行業(yè)競爭加劇、盈利訴求提升的背景下，浮動(dòng)的租金支出愈發(fā)成為企業(yè)難以忽視的成本變量。

由“租客”轉(zhuǎn)向“房東”，本質(zhì)上是把不確定的長期租金支出，轉(zhuǎn)化為確定的固定資產(chǎn)投入。有分析認(rèn)為，以北京中關(guān)村區(qū)域?yàn)槔瑢懽謽侨兆饨鸺s8元／平方米，一個(gè)10萬平方米的寫字樓年租金約3.65億元。若企業(yè)拿地成本足夠低，當(dāng)“房東”或是一個(gè)更好的選擇。

核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)不僅能夠滿足互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部、研發(fā)等自用需求，提升其運(yùn)營自主性，還具備穩(wěn)定的租金回報(bào)與長期增值空間，既可以鎖定長期成本，也能增厚企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。

第二，把握市場調(diào)整窗口期，低位布局優(yōu)化資產(chǎn)配置。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，土地市場已低位運(yùn)行多年。相比此前動(dòng)輒高達(dá)60％以上的拍地溢價(jià)率，當(dāng)前即便是爭奪較為激烈的地塊，成交溢價(jià)率也大多在30％左右，非核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊更是多以底價(jià)成交，核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)性價(jià)比也顯著提升。

更重要的是，相較于傳統(tǒng)房企高杠桿、快周轉(zhuǎn)的拿地模式，互聯(lián)網(wǎng)大廠現(xiàn)金流充裕，多以自有資金布局，風(fēng)險(xiǎn)可控、成本更低，其拿地方式以公開市場競拍和產(chǎn)業(yè)勾地為主，地方政府往往也愿意以合適的土地價(jià)格出讓給互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

在這樣的市場環(huán)境下，互聯(lián)網(wǎng)大廠“打折”購入重資產(chǎn)，既能以相對合理的成本鎖定核心區(qū)位資源，避免未來價(jià)格上行帶來的成本支出壓力，又能將賬面資金轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)實(shí)物資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，提升企業(yè)抗周期能力。這種資產(chǎn)配置方式不以短期炒作為目的，而是立足長期價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與主業(yè)發(fā)展之間的平衡。

第三，打造AI產(chǎn)業(yè)升級基礎(chǔ)設(shè)施，構(gòu)建供應(yīng)鏈協(xié)同發(fā)展生態(tài)。

對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，隨著AI、云計(jì)算、智能制造等硬科技成為其新的增長引擎，土地和物業(yè)已不再是簡單的辦公場所，而是承載企業(yè)核心業(yè)務(wù)的“基礎(chǔ)設(shè)施”。

一方面，AI技術(shù)正從“輔助工具”向“產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”演進(jìn)。AI大模型訓(xùn)練、芯片研發(fā)、人形機(jī)器人等前沿技術(shù)需要專門的物理空間，如建設(shè)保密研發(fā)區(qū)、自建硬件測試區(qū)等。這些設(shè)施對供電、承重、管線鋪設(shè)、安全等級都有定制化的高標(biāo)準(zhǔn)，普通寫字樓無法滿足?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠投資的部分地塊正是為了滿足類似需求，比如建設(shè)AI主題產(chǎn)業(yè)園，加速技術(shù)落地、生態(tài)集聚與產(chǎn)業(yè)重塑，形成與智能終端、數(shù)字創(chuàng)意、具身智能等產(chǎn)業(yè)集群的協(xié)同效應(yīng)。另一方面，對發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，政企雙方實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)綁定下的“雙向奔赴”是重要推動(dòng)力。互聯(lián)網(wǎng)大廠下場拿地是扎根區(qū)域的關(guān)鍵一步，可為當(dāng)?shù)貛砀喈a(chǎn)值和就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而吸引更多供應(yīng)鏈企業(yè)入園，同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)大廠也能在稅收、人才、產(chǎn)業(yè)配套等方面獲得當(dāng)?shù)卣咧С?，并依托核心城市的人才、技術(shù)、市場資源拓展業(yè)務(wù)。

總而言之，互聯(lián)網(wǎng)大廠扎堆拿地或收購不動(dòng)產(chǎn)，并不會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)起到力挽狂瀾的刺激作用，而是以物理空間為載體，整合產(chǎn)業(yè)、人才、資本等要素，打造可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。同時(shí)，對互聯(lián)網(wǎng)大廠而言，拿地布局只是起點(diǎn)，如何依托自持資產(chǎn)，深耕主業(yè)、賦能產(chǎn)業(yè)、實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值增長，才是長遠(yuǎn)課題。